הכותבת: עו״ד חני צ׳רנובילסקי,

מוכרים ?

לתהליך מכירה של נכס או דירה היבטים רבים וסבוכים, מדובר בהליך יקר הטומן בחובו לא מעט סיכונים וכדי לבצעו על הצד הטוב ביותר עדיף להשתמש בטיפים של מאמר זה ולהיוועץ ולהיות מלווה בתהליך בעו״ד מומחה בתחום.

טיפ ראשון – לבדוק האם אין מוקש של תשלום מס שבח

א. מס השבח – במכירת דירת מגורים הבדיקה הראשונית תהיה האם מדובר בדירה יחידה מזכה של המוכר, אז הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח  .

ב. יש לבדוק כי המוכר מחזיק בדירה 18 חודשים לפחות מהמועד בו רכש אותה עד למועד בו רוצה למכור את הדירה, יש לשים לב, כי אם המוכר מחזיק בדירה פחות מ- 18 חודשים, הוא עלול לשלם מס שבח במכירת הדירה.

טיפ שני – לבדוק האם אין מוקש של תשלום היטל השבחה –  מס שמוטל בעירייה (היכן שמצוי הנכס/הדירה)

היטל השבחה הנו מס אשר בדרך כלל חל על המוכר אלא אם כן הותנה אחרת בהסכם בין הצדדים בהסכמה. יכול ויחליטו הצדדים בהסכמה כי מס השבח יוטל על הצדדים שווה בשווה כאשר תגיע השומה מהעירייה או כי המס ישולם על ידי הקונה.

דגש נוסף הוא שחשוב לשים לב, נכס או דירה שהייתה מושכרת מספר שנים לשוכר, יכול להיות מחויב במס של היטל השבחה.

הטיפ המרכזי בענין היטל ההשבחה הוא שחשוב לבדוק לפני עסקת המכירה של הדירה או הנכס האם יש מס של היטל השבחה ברשות המקומית , המוטל בעת מכירת הנכס או הדירה, הבדיקה נעשית בעירייה וזאת על מנת שלא לקבל בהפתעה תשלום מס בלתי צפוי.

טיפ שלישי – לבדוק האם אין תשלום או חוב לרשות המקומית –

  היטל פיתוח כבישים, ארנונה וכדומה……

טיפ רביעי – בדיקה בטרם המכירה – הוצאת נסח טאבו

  הוצאת נסח עדכני לפני עסקת המכר סמוך לחתימת עסקת המכר, יש להוציא נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות עדכני, או מהמינהל או מחברה משכנת, על מנת לבדוק שהמצב בנכס תקין או ללא שינוי.

טיפ חמישי – בדיקה בטרם המכירה – עיקולים

בנוסף יש לבדוק שלא הוטל עיקול חדש המהווה מוקש בעסקה. במידה והוטל עיקול חדש יש לפנות לגורם המעקל ולראות מה גובה סכום העיקול , יש לבדוק כי גובה העיקול לא יותר מגובה מחיר יתרת מלוא התמורה של הדירה.

טיפ שישי – בדיקה בטרם המכירה – יתרת גובה המשכנתא

בנוסף יש לבדוק מה יתרת המשכנתא הרובצת על הדירה ולהמציא אישור עקרוני למשכנתא לרכישת הנכס הבא.

יש לבדוק שהמשכנתא הרובצת על הדירה אינה מעל מחיר מלוא תמורת הדירה.

טיפ שביעי – בדיקה בטרם המכירה – ידוע בציבור מי גר בנכס או בדירה

מומלץ לבדוק מי נמצא בנכס/בדירה :

בני זוג ???  לבדוק אם למוכר יש בן/בת זוג  נשואים או ידועים בציבור בדיקה זו משליכה על המכירה, ידוע בציבור עלול לתבוע.

טיפ שמיני – בדיקה בטרם המכירה – הסכמת בן הזוג למכירה

יש לקבל את הסכמת בן הזוג למכירה – חשוב מאוד לרוכש בעת רכישת משכנתא בנק הליווי יבקש את הסכמת בן הזוג למכירה, במידה ולא תהיה הסכמה, הבנק למשכנתאות לא יאשר את מתן המשכנתא לרוכש ולכן רצוי לבדוק עניין זה עוד בטרם הרכישה.

טיפ תשיעי – בדיקה בטרם המכירה – האם מתגורר שוכר בנכס/דירה

חשוב לדעת אם מתגורר שוכר בנכס וזאת על מנת לדעת אם קונים נכס הפנוי מכל אדם וחפץ. ענין זה חשוב לנושא הפינוי וזאת על מנת שלא להגיש תביעות פינוי שיגרמו הוצאות נוספות לרוכש או למוכר.

חשוב לבדוק שבנכס לא מתגורר דייר מוגן.

טיפ עשירי – בטרם המכירה –  להכין את הנכס למכירה

חשוב לבצע את כל התיקונים הנדרשים היות והמוכר מצהיר בחוזה כי אין כל פגם ניסתר בנכס או בדירה ולכן יש לבצע את כל התיקונים הכלליים. וכן להיות שלמים ב100%  במכירת הנכס.

קונים?

לתהליך רכישה של נכס או דירה היבטים רבים וסבוכים, מדובר בהליך יקר הטומן בחובו לא מעט סיכונים וכדי לבצעו על הצד הטוב ביותר

היבטי המיסוי –

טיפ ראשון – לבדוק האם יש תשלום של מס רכישה

מס רכישה – קונה דירה חדשה/נוספת ועדיין לא מכר את הדירה הישנה?

בעל דירת מגורים המעוניין לרכוש דירה חדשה והתחייב בעסקת מכר רכש דירה חדשה/נוספת כאשר עדיין לא מכר את דירתו "הישנה", החוק מאפשר "להקפיא" את מס הרכישה עבור "הדירה הנוספת" ולשלם מס רכישה כאילו הייתה דירה יחידה.

בסיטואציה כזו לקונה יש אורכה למכור את הדירה "הישנה" בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה החדשה, כך שבסוף יישאר בבעלותו דירה אחד ויחידה.

במקרה כזה כאשר ימכור את דירתו הישנה יצטרף להודיע לרשויות המס למשרד האזורי על כך שמכר את הדירה ואז במשרדי מיסוי מקרקעין תחושב הרכישה של דירתו החדשה כאילו רכש דירה יחידה לפי סכום הדירה בהתאם למדרגות המס. במידה והרוכש לא ימכור את דירתו הישנה בתוך שנתיים, ישלם מס רכישה לפי מדרגות המס של דירה שנייה והסכום בנוסף יישא סכום של ריבית והצמדה.

מס רכישה – דרגות המס נכון ליום המאמר : מס רכישה

דירת מגורים יחידה:

1) עד 1,600,175 ש"ח – 0%

2) מ- 1,600,175 ש"ח עד 1,898,005 ש"ח- 3.5%

3) מ- 1,898,005 ש"ח עד 4,896,615 ש"ח- 5%

4) מ- 4,896,615 ש"ח עד 16,322,055 ש"ח- 8%

5) מעל 16,322,055  ש"ח- 10%

דירת מגורים שנייה:

1) עד 4,896,615  ש"ח- 8%

2) מעל 4,896,615 ש"ח- 10%

נכס עיסקי : (משרד, חנות, קרקע )  6%

טיפ שני – לבדוק האם אין מוקש של תשלום היטל השבחה -(היות והמס יכול ויוטל על תשלום מס הרכישה)

היטל השבחה הנו מס אשר בדרך כלל חל על המוכר אלא אם כן הותנה אחרת בהסכם בין הצדדים בהסכמה ברשות המקומית היכן שנמצא הנכס או הדירה. יכול ויחליטו הצדדים בהסכמה כי מס השבח יוטל על הצדדים שווה בשווה כאשר תגיע השומה מהעירייה או כי המס ישולם על ידי הקונה.

כך שבמקרה ומתגלה היטל השבחה , גם רשויות המיסוי יכולים לטעון כי הנכס שווה יותר מהסכום שנרכש, כך בהתאמה יוגדל תשלום מס הרכישה על הנכס או הדירה.

דגש נוסף הוא שחשוב לשים לב, נכס או דירה שהייתה מושכרת מספר שנים לשוכר, יכול להיות מחויב במס של היטל השבחה.

דגש נוסף הוא שחשוב לשים לב, נכס או דירה שלא נוצלו מלוא זכויות הבניה על פי תכנית בניין עיר (תב"ע ), יכול להיות מחויב במס של היטל השבחה.

הטיפ שלי הוא שחשוב לבדוק לפני עסקת הרכישה של הדירה או הנכס האם יש מס של היטל השבחה ברשות המקומית , המוטל בעת מכירת הנכס או הדירה, הבדיקה נעשית בעירייה וזאת על מנת שלא לקבל בהפתעה תשלום מס בלתי צפוי.

טיפ שלישי – בדיקה כללית – הוצאת נסח טאבו ובדיקה ברשם המשכונות

  הוצאת נסח עדכני לפני עסקת המכר סמוך לחתימת עסקת המכר, יש להוציא נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות עדכני, או מהמינהל או מחברה משכנת, על מנת לבדוק שהמצב בנכס תקין או ללא שינוי.

רשם המשכונות ורשם החברות

ניתן להוציא תדפיס מרשם המשכונות, לפי שמות ומספרי תעודת הזהות של בעלי הנכס כאשר אינו רשום בטאבו. ניתן לבדוק את מצב הזכויות של כל אחד מהמוכרים בנכס,

את אותן הבדיקות לבדיקת מצב הזכויות של כל אחד מהמוכרים בנכס,

ניתן לבצע גם ברשם החברות בעסקה של קניה מחברה.

טיפ רביעי – בדיקה שלא הוטל עיקול חדש ממש בטרם הרכישה

יש לבדוק שלא הוטל עיקול חדש המהווה מוקש בעסקה. במידה והוטל עיקול חדש יש לפנות לגורם המעקל ולראות מה גובה סכום העיקול , יש לבדוק כי גובה העיקול לא יותר מגובה מחיר יתרת מלוא התמורה של הדירה.

במקרה שגובה העיקול פחות ממחיר תמורת הדירה , מאחד מתשלומי הרוכש לרכישת הדירה יש לשלם את סכום העיקול ולמחוק את העיקול מנסח הטאבו.

טיפ חמישי – בדיקה המשכנתא על הדירה ,"אישור עקרוני" ומימון

יש לבדוק מה יתרת המשכנתא הרובצת על הדירה. על המוכר, טרם עסקת הרכישה או המכירה לבדוק אם יש משכנתא על הנכס ולבקש להביא מהבנק יתרה לסילוק משכנתא עדכנית.

בנוסף יש לבדוק שהמשכנתא הרובצת על הדירה אינה מעל מחיר מלוא תמורת הדירה ובנוסף להקפיד לקבל כל מידע נוסף הנחוץ בקשר לדירה.

בין היתר חשוב לראות שסכום המשכנתא לא עולה על סכום הנכס.

על הרוכש לבדוק, בעסקה בה הוא נוטל משכנתא, האם יאשרו לו את הרכישה במימון וליווי בנקאי ולקבל "אישור עקרוני" לרכישה , לאחר חתימת ההסכם,  קשה לבטל את העסקה ויש פיצוי מוסכם בצידו.

טיפ שישי – בדיקה מי שוהה בנכס או הדירה , ידוע בציבור/בן זוג

בני זוג  לבדוק אם למוכר יש בן/בת זוג  ידועים בציבור.

לשים לב ולבדוק בתעודת זהות המוכר מה הסטטוס שלו,  אם המוכר נשוי, יש לקבל הסכמה למכירה גם מבן הזוג השני , הסכמת בן הזוג למכירה – חשוב מאוד לרוכש בעת רכישת משכנתא בנק הליווי יבקש את הסכמת בן הזוג למכירה, במידה ולא תהיה הסכמה, הבנק למשכנתאות לא יאשר את מתן המשכנתא לרוכש ולכן רצוי לבדוק עניין זה עוד בטרם הרכישה.

טיפ שביעי– בדיקה האם יש  שוכר בדירה

חשוב לדעת אם מתגורר שוכר בנכס וזאת על מנת לדעת אם קונים נכס הפנוי מכל אדם וחפץ. ענין זה חשוב לנושא הפינוי וזאת על מנת שלא להגיש תביעות פינוי שיגרמו הוצאות נוספות לרוכש.

חשוב לבדוק שבנכס לא מתגורר דייר מוגן.

טיפ שמיני– בדיקה האם המוכר קטין או פסול דין

חשוב לבדוק מי המוכר ? כי יש מקרים של קטין או פסול דין – אז במקרה כזה המכירה טעונה אישור בימ"ש עפ"י חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות.

טיפ תשיעי– בדיקה של המצב התכנוני של הנכס או הדירה

בכל עירייה/ועדה מקומית מתנהל תיק הבניין של הדירה ובו ניתן לבדוק:

האם הוטלו צווי הריסה על הנכס או הדירה, האם הדירה נבנתה לפי היתר, האם השימוש בדירה הוא על פי היתר? האם קיימות חריגות בניה בנכס? האם נוצלו מלוא זכויות הבניה על פי תכנית בניין עיר.

כמו כן חשוב לבדוק את תיק הבניין ברשות המקומית (באמצעות פניה למחלקת ההנדסה בעירייה) לבדוק את כל הבדיקות שציינו מעל.

הקפידו לבדוק אם יש תוכניות בנין עיר תב"ע  עתידיות כגון: בנייה לפי תמ"א 38 או התחדשות עירונית או פינוי בינוי.

מומלץ לשכור את שרותיו של שמאי, על מנת שיבדוק את תיק  הבניין וישווה את המצב בשטח ואת תאימותו.

   בשכונה חדשה חשוב לבדוק את הסביבה שמתהווה – כבישים שעוברים במקום, פיתוח סביבתי והאם אמורים להיות מוקמים באזור מוסדות ציבור: גנים, בתי ספר, פארקים ועוד.

בדיקה בטאבו – רשם המקרקעין- תיק בית משותף בטאבו

חשוב לראות תשריט של הדירה לוודא שתת החלקה תואמת לתשריט ושאכן הדירה עומדת בהתאם לתשריט וחלילה לא קונים דירה אחרת הנמצאת בשטח או רשומה לא נכון בתשריט.

טיפ עשירי– בדיקה של המצב הפיזי של הנכס או הדירה

מצבו הפיזי של הנכס:

חשוב לבדוק את מצבה של הדירה ו/או הנכס ואת מערכותיה השונות כגון: מצב הקירות, מצב האינסטלציה בדירה חשוב מאוד, מצב החשמל בדירה.

כמו כן יש לבדוק את מצב הבניין המשותף ואזור סביבתו.

במקרה של נכס חדש, מומלץ להיוועץ עם בעלי מקצוע המומחים לתחום של ליקויי בניה ומבנים.

עו״ד חני צ׳רנובילסקי, עוסקת בתחום המקרקעין והנדל"ן.

unnamed

  • קרדיט לצלמת רונית לוין.

 מאמר זה אינו מחליף ייעוץ משפטי.

מייל: hani1379@walla.com; http://www.hanilaw.co.il/

מודעות פרסומת